APP em terreno urbano: o que diz a lei

O que é área urbana consolidada?

A flexibilização não vale para qualquer terreno dentro do perímetro urbano. O inciso XXVI do art. 3º do Código Florestal, na redação da Lei nº 14.285/2021, exige cumulativamente que a área:

• esteja no perímetro urbano ou em zona urbana definida pelo plano diretor ou por lei municipal específica;
• tenha sistema viário implantado;
• esteja organizada em quadras e lotes predominantemente edificados;
• tenha uso predominantemente urbano, com edificações residenciais, comerciais, industriais, institucionais, mistas ou de serviços;
• disponha de pelo menos dois destes equipamentos implantados: drenagem pluvial, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica e iluminação pública, limpeza urbana e manejo de resíduos sólidos.

Daí a consequência prática mais importante para quem compra terreno: uma gleba vazia, ainda que dentro do perímetro urbano, dificilmente se enquadra, porque não está organizada em quadras e lotes predominantemente edificados. Para ela, a faixa do inciso I continua sendo a referência. E mesmo em área consolidada, a faixa reduzida só existe se o município tiver aprovado a lei específica; sem ela, vale a regra federal.

Nascentes, encostas e topos de morro também são APP?

Sim. O art. 4º do Código Florestal lista outras APPs que independem de rio e se aplicam igualmente na cidade:

• Nascentes e olhos d'água perenes: raio mínimo de 50 metros, qualquer que seja a situação topográfica (inciso IV).
• Encostas: partes com declividade superior a 45°, equivalente a 100% na linha de maior declive (inciso V).
• Topos de morros, montes, montanhas e serras: com altura mínima de 100 metros e inclinação média maior que 25°, a área acima da curva de nível correspondente a dois terços da altura da elevação, medida em relação à base (inciso IX).
• Bordas de tabuleiros ou chapadas: faixa nunca inferior a 100 metros em projeção horizontal a partir da linha de ruptura do relevo (inciso VIII).
• Restingas fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues, manguezais em toda a extensão, veredas com faixa de 50 metros e áreas acima de 1.800 metros de altitude (incisos VI, VII, X e XI).

Nenhuma dessas categorias foi alcançada pelo § 10 do art. 4º, que trata apenas das faixas marginais de cursos d'água do inciso I.

Pode construir em APP?

Como regra, não. O art. 8º do Código Florestal só admite intervenção ou supressão de vegetação nativa em APP nas hipóteses de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental previstas na própria lei. Um condomínio residencial ou um edifício comercial não se enquadram nessas hipóteses por si só. A APP permanece no terreno, integra a propriedade, mas não entra na conta do que pode ser edificado.

Qual o efeito sobre a área aproveitável do terreno?

A APP sai da área útil antes de qualquer cálculo de potencial construtivo ou de número de lotes. A ela se somam as restrições da Lei nº 6.766/1979: o parágrafo único do art. 3º proíbe parcelar terrenos alagadiços antes de assegurado o escoamento das águas, terrenos com declividade igual ou superior a 30% salvo exigências específicas das autoridades, terrenos com condições geológicas desfavoráveis e áreas de preservação ecológica. Note que a lei de parcelamento restringe a partir de 30% de declividade, enquanto a APP de encosta começa acima de 45°, ou 100%: são limites diferentes, com efeitos diferentes.

Por isso, o preço pedido por metro quadrado de terreno bruto raramente é comparável entre duas áreas com hidrografia ou relevo distintos. A comparação correta é sobre a área que sobra depois de descontadas as faixas legais, e essa conta depende de três verificações:

• mapear todos os cursos d'água, nascentes e corpos d'água do terreno e do entorno imediato, com a largura de cada um;
• verificar se o município tem lei aprovada nos termos do § 10 do art. 4º e se o terreno atende aos critérios de área urbana consolidada;
• levantar a topografia para identificar encostas acima de 45°, trechos acima de 30% e eventual topo de morro.

A faixa que efetivamente incide sobre um terreno é questão de fato e de lei local. Ela deve ser confirmada com levantamento técnico e consulta ao órgão ambiental e à prefeitura antes de o preço ser fechado, e não depois.