O que verificar na matrícula antes de comprar um terreno

O que é a concentração dos atos na matrícula?

É o princípio criado pelos arts. 54 a 58 da Lei nº 13.097/2015. O art. 54 diz que os negócios que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos anteriores quando não estiverem registradas ou averbadas na matrícula as seguintes informações: citação de ações reais ou reipersecutórias; constrição judicial, execução admitida pelo juiz ou fase de cumprimento de sentença; restrição administrativa ou convencional, indisponibilidade ou outros ônus previstos em lei; ação capaz de reduzir o proprietário à insolvência, averbada por decisão judicial; e, desde a Lei nº 14.825/2024, qualquer constrição judicial sobre o imóvel ou o patrimônio do titular, inclusive de ação de improbidade administrativa ou hipoteca judiciária.

Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel

Lei nº 13.097/2015, art. 54, § 1º (redação da Lei nº 14.382/2022)

A Lei nº 14.382/2022 reforçou o princípio ao incluir o § 2º no art. 54: para a validade ou eficácia do negócio, e para caracterizar a boa-fé do comprador, não se exigem certidões além das previstas no § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433/1985, nem certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

A concentração na matrícula elimina todo o risco?

Não. O próprio § 1º do art. 54 ressalva duas situações: os atos declarados ineficazes ou revogados na falência do vendedor (arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101/2005) e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independem de registro, como a usucapião. O art. 58 também exclui da regra os imóveis do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e de suas fundações e autarquias.

Há ainda riscos que, por natureza, não aparecem na matrícula: posse de terceiros no terreno, passivo ambiental, débitos de IPTU ou ITR, restrições urbanísticas e ambientais que decorrem diretamente da lei. A matrícula limpa protege o direito real, mas não diz o que pode ser construído nem se o terreno está ocupado.

Certidão de inteiro teor ou certidão de ônus reais?

O art. 19 da Lei nº 6.015/1973, com a redação dada pela Lei nº 14.382/2022, organiza as certidões do Registro de Imóveis. A certidão de inteiro teor reproduz todo o conteúdo da matrícula e, pelo § 11, é suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, sem necessidade de certificação específica pelo oficial. A certidão da situação jurídica atualizada, prevista no § 9º, reúne apenas as informações vigentes: descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições judiciais e administrativas sobre o imóvel e sobre o titular.

a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.

Lei nº 6.015/1973, art. 19, § 11

Pelo § 10, a de inteiro teor eletrônica deve sair em até 4 horas e a de situação jurídica em até 1 dia, contados do pagamento dos emolumentos. Para análise de compra, a de inteiro teor é a mais útil, porque mostra também o histórico, e é no histórico que aparecem as inconsistências.

Como conferir a cadeia dominial?

A cadeia dominial é a sequência de proprietários que leva ao vendedor atual. A Lei nº 6.015/1973 protege essa sequência pelo princípio da continuidade: o art. 195 exige que o título anterior esteja registrado para que se registre o novo, e o art. 237 impede registro que dependa de título anterior não apresentado. Na leitura, verifique se o vendedor é exatamente quem figura no último registro de transmissão, se há cônjuge que deva anuir, e se a matrícula foi aberta a partir de uma transcrição antiga cujo número aparece no campo de registro anterior.

E quando a área da matrícula não bate com a área real?

Divergência de área é comum em terrenos antigos. A correção se faz por retificação, prevista nos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973. Erros de transposição, atualização de confrontações e inserção de coordenadas sem alteração das medidas perimetrais podem ser retificados de ofício ou a requerimento. Já a alteração de medida perimetral, com ou sem mudança de área, exige requerimento instruído com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com responsabilidade técnica, e a participação dos confrontantes.

Para quem compra, a divergência importa por dois motivos. Primeiro, o preço normalmente é negociado sobre uma área, e a área que vale juridicamente é a da matrícula. Segundo, qualquer projeto de parcelamento ou incorporação dependerá de uma descrição precisa, e a retificação, sobretudo quando há confrontante que não concorda, pode levar tempo. Em imóvel rural, a descrição georreferenciada certificada pelo INCRA tem regras próprias, previstas no art. 176, §§ 3º a 5º, da mesma lei.

Um roteiro mínimo de leitura

• Peça a certidão de inteiro teor atualizada e leia do primeiro ao último ato.
• Confirme que o vendedor é o titular do último registro de transmissão e qualifique cônjuge e sócios.
• Liste cada hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, citação e averbação de execução e verifique se há baixa averbada.
• Compare a descrição e a área da matrícula com o levantamento do terreno e com o cadastro municipal ou rural.
• Verifique servidões, cláusulas restritivas e restrições convencionais de loteamento.
• Registre a escritura logo após a assinatura: a proteção da concentração vale para quem registra.