Terreno barato é caro

O passivo dominial não aparece no anúncio

A segunda fatura é a da titularidade. A Lei nº 6.766/1979, ao listar o que o loteador precisa apresentar para registrar um loteamento, dá a medida do que precisa estar limpo: o histórico dos títulos de propriedade abrangendo os últimos 20 anos e certidões negativas de ações reais referentes ao imóvel pelo período de 10 anos, entre outros documentos (art. 18, II e III). Uma área que não consegue reunir essa documentação pode ser comprada, mas não pode ser loteada até que o problema seja resolvido.

Divergência entre a área da matrícula e a área medida, sobreposição com o vizinho, herdeiro que não assinou, penhora antiga, servidão não averbada: cada um desses pontos tem solução, e cada solução tem custo e prazo. O desconto pedido pelo vendedor raramente cobre os dois. O roteiro de leitura está em o que verificar na matrícula antes de comprar terreno.

Acesso e prazo também são passivos

A terceira fatura é física. A lei de parcelamento exige que as vias do loteamento se articulem com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e se harmonizem com a topografia local (art. 4º, IV). Uma gleba sem frente para via oficial, ou que depende de passagem por terreno de terceiro, tem um problema que não se resolve com projeto. Resolve-se com acordo, desapropriação ou compra adicional, e todas as três dependem de alguém que não está na mesa.

A quarta fatura é o tempo. A mesma lei proíbe o parcelamento em terrenos alagadiços antes de assegurado o escoamento das águas e em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo exigências específicas das autoridades competentes (art. 3º, parágrafo único). E determina que, esgotado o prazo municipal de análise sem manifestação, o projeto é considerado rejeitado (art. 16, § 1º). Cada exigência adicional é um mês a mais de capital parado. Um terreno que custa bem menos e leva muito mais tempo para virar produto pode, facilmente, sair mais caro.

Um exemplo genérico

Uma gleba na franja de uma cidade média aparece com preço bem abaixo das áreas vizinhas. Tem boa topografia na maior parte, frente para estrada municipal e matrícula em nome de um espólio. Na leitura cuidadosa, surgem três coisas: um trecho de várzea que alaga nas chuvas, uma faixa de mata que foi suprimida anos atrás e nunca recomposta, e um dos herdeiros que não concorda com a venda. Nenhuma das três impede o negócio. Juntas, elas significam inventário a concluir, recomposição florestal a executar por conta do novo dono, área vendável menor do que a anunciada e um calendário que pode dobrar.

O desconto era real. Também era, centavo por centavo, a estimativa do vendedor para o tamanho do problema. Às vezes a estimativa é otimista.

A regra prática

Desconto em terra deve ser tratado como pergunta, e não como resposta. Antes de comemorar o preço, é preciso listar o que pode explicá-lo e orçar cada item: a regularização dominial, a recomposição ambiental, a solução de acesso e o prazo adicional. Se a soma desses custos ficar abaixo do desconto, existe de fato uma oportunidade. Se ficar acima, o terreno barato era o mais caro da região. Um estudo de viabilidade existe para fazer essa conta antes da assinatura, e não depois.

No último terreno abaixo do preço que passou pela sua mesa, alguém perguntou por que o vendedor aceitava menos?