Reforma tributária e imóveis: a alíquota de 2027 entra na reta final
Com a CBS de 2027 em cálculo no TCU, o setor imobiliário tem até 31 de dezembro para fixar a base que vai reduzir o imposto na venda de cada imóvel.
A alíquota de referência da CBS que valerá a partir de janeiro de 2027 está em cálculo no Tribunal de Contas da União. Pelo cronograma divulgado pelo TCU, a Receita Federal tinha até 14 de setembro para enviar a proposta, e a Resolução CGIBS nº 14/2026 registra que, excepcionalmente em 2026, os prazos legais foram prorrogados em 45 dias, de modo que o TCU deve encaminhar o cálculo ao Senado até 30 de outubro de 2026. A fixação final cabe a resolução do Senado (LC nº 214/2025, art. 349). Para quem compra, loteia ou incorpora, 2027 é o ano em que o novo regime de imóveis começa a contar de verdade.
Como a LC 214/2025 tributa operações com imóveis
A Lei Complementar nº 214/2025 criou um regime específico para bens imóveis. IBS e CBS incidem sobre alienação, inclusive a decorrente de incorporação e de parcelamento do solo, sobre locação, cessão de direitos, administração, intermediação e construção civil (art. 252). Três mecanismos reduzem a carga:
- Redução de alíquota: 50% nas operações com imóveis e 70% na locação, cessão onerosa e arrendamento (art. 261).
- Redutor de ajuste: valor vinculado a cada imóvel a partir de 1º de janeiro de 2027, usado exclusivamente para abater a base de cálculo na venda (art. 257). Para imóveis já detidos em 31 de dezembro de 2026, corresponde ao valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência divulgado pelo Fisco (art. 258, I). ITBI, laudêmio, outorga onerosa e o valor das áreas públicas doadas no loteamento integram o redutor (art. 258, §§6º e 7º).
- Redutor social: dedução de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e de R$ 30 mil por lote residencial, aplicada uma única vez por imóvel, após o redutor de ajuste e corrigida pelo IPCA (art. 259). Na locação residencial, o redutor é de R$ 600 por mês por imóvel (art. 260).
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O cronograma de 2026 a 2033
Em 2026, ano de teste, a CBS é de 0,9% e o IBS de 0,1% (arts. 343 e 346), compensáveis com PIS e Cofins, com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348). Em 2027 e 2028, segundo a Receita Federal, PIS e Cofins são extintos, a CBS passa a ser cobrada e o IBS fica em 0,1%. De 2029 a 2032, ICMS e ISS caem 10%, 20%, 30% e 40% (art. 508) enquanto o IBS sobe na mesma proporção. Em 2033, ICMS e ISS deixam de existir e o novo modelo vigora integralmente.
O que muda para loteador e incorporador
No parcelamento e na incorporação, IBS e CBS são devidos a cada pagamento recebido, com os redutores aplicados proporcionalmente a cada parcela e compensação dos créditos sobre insumos (art. 262). A apuração é feita por empreendimento, cada obra, incorporação ou parcelamento como centro de custo distinto (art. 270).
Há regimes de transição opcionais. A incorporação sob patrimônio de afetação com opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 pode recolher IBS e CBS de 2,08% da receita mensal, ou 0,53% nos projetos de interesse social previstos na Lei nº 10.931/2004 (art. 485). O loteamento com pedido de registro efetivado antes da mesma data pode recolher 3,65% da receita bruta (art. 486). Nos dois casos, a opção veda créditos e afasta os redutores de ajuste e social. Para operações iniciadas a partir de 2029, aquisições sujeitas a ICMS e ISS feitas entre 2027 e 2032 podem ser deduzidas da base do IBS (art. 488).
O que muda para quem tem terreno
A data que importa é 31 de dezembro de 2026. É nela que se constitui o redutor de ajuste dos imóveis em estoque, com base no valor de aquisição atualizado ou no valor de referência (art. 258, §1º). Quem pretende lotear ou incorporar precisa reunir agora escrituras, comprovantes de ITBI e de contrapartidas urbanísticas, e comparar as duas bases antes do prazo. Para projetos em aprovação, a escolha entre o regime regular e as opções de transição deve entrar no estudo de viabilidade, porque o pedido de registro antes de 2029 é o que abre a alternativa de 3,65% sobre a receita do loteamento.
Fontes
- Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 (texto compilado, com alterações da LC nº 227/2026) · Planalto
- Entenda a Reforma Tributária do Consumo · Receita Federal
- Governo, Congresso e TCU finalizam detalhes para cálculo da alíquota da CBS · TCU
- Resolução CGIBS nº 14, de 29 de julho de 2026 · Comitê Gestor do IBS