Como saber se um terreno pode ser loteado
Um terreno só pode ser loteado se estiver em zona urbana ou de expansão definida em lei municipal, fora das vedações da Lei 6.766 e dentro dos parâmetros do zoneamento local.
Um terreno pode ser loteado quando cumpre quatro condições ao mesmo tempo: está dentro de zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica definida pelo plano diretor ou por lei municipal; não se enquadra nas vedações físicas e ambientais do art. 3º da Lei nº 6.766/1979; comporta lotes que atendam ao mínimo federal e ao zoneamento do município; e obtém diretrizes, aprovação e licenças dos órgãos competentes. A seguir, cada uma dessas condições e onde conferir.
O terreno está em zona urbana ou de expansão urbana?
É a primeira pergunta, e a que mais elimina áreas. A Lei 6.766 só admite parcelamento para fins urbanos em determinadas zonas, todas definidas no âmbito municipal:
Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.
Lei nº 6.766/1979, art. 3º, caput (redação da Lei nº 9.785/1999)
Na prática, isso significa consultar o mapa de perímetro urbano e o macrozoneamento do plano diretor. Um imóvel rural, mesmo colado à mancha urbana, não pode receber loteamento enquanto a lei municipal não o incluir em uma dessas zonas. A mudança de uso do solo rural para fins urbanos depende ainda de prévia audiência do INCRA, do órgão metropolitano, se houver, e da aprovação da prefeitura, conforme o art. 53 da Lei 6.766.
Quando o município pretende ampliar o perímetro urbano, o art. 42-B do Estatuto da Cidade exige um projeto específico, instituído por lei municipal, com demarcação do novo perímetro, delimitação de trechos com restrição à urbanização ou sujeitos a desastres naturais, parâmetros de parcelamento e uso do solo e áreas para habitação de interesse social, entre outros conteúdos mínimos. Uma expansão de perímetro feita sem esse conteúdo é um ponto frágil para quem compra a gleba contando com ela.
Quais terrenos a lei proíbe lotear?
Mesmo em zona urbana, o parágrafo único do art. 3º lista situações em que o parcelamento não é permitido. Algumas são proibições até a correção do problema; outras dependem de exigências específicas das autoridades:
- terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
- terrenos aterrados com material nocivo à saúde pública, sem prévio saneamento;
- terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
- terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
- áreas de preservação ecológica ou onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Há uma camada adicional para municípios com áreas de risco. Pelo art. 12, §§ 2º e 3º, incluídos pela Lei nº 12.608/2012, nos municípios inscritos no cadastro nacional de áreas suscetíveis a deslizamentos, inundações bruscas ou processos correlatos, a aprovação fica vinculada à carta geotécnica de aptidão à urbanização, e é vedado aprovar loteamento em áreas de risco definidas como não edificáveis no plano diretor.
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Qual é o lote mínimo e a testada mínima?
O piso federal está no art. 4º, inciso II:
os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
Lei nº 6.766/1979, art. 4º, II
Esse é o mínimo nacional, não o número que vale para o seu terreno. O próprio art. 4º, § 1º determina que a legislação municipal defina, para cada zona, os usos permitidos e os índices urbanísticos, incluindo obrigatoriamente as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. Em muitas zonas residenciais de baixa densidade o lote mínimo municipal é bem maior que 125 m², e é ele que define quantos lotes a gleba comporta.
O mesmo artigo traz outros requisitos que consomem área: as áreas de circulação, equipamentos urbanos e comunitários e espaços livres de uso público devem ser proporcionais à densidade prevista para a zona; há faixa não edificável de no mínimo 15 metros de cada lado ao longo das faixas de domínio das ferrovias (inciso III-A); ao longo das rodovias, a faixa de 15 metros pode ser reduzida por lei municipal ou distrital até 5 metros (inciso III); e ao longo de cursos d'água a faixa segue a lei municipal ou distrital que regulamentar as faixas marginais em área urbana consolidada, nos termos do Código Florestal (inciso III-B, incluído pela Lei nº 14.285/2021). As vias do loteamento também precisam se articular com as vias oficiais adjacentes e se harmonizar com a topografia (inciso IV).
O que o plano diretor e o zoneamento dizem sobre o terreno?
A Lei 6.766 é a regra geral; o detalhe é municipal. O parágrafo único do art. 1º permite que Estados, Distrito Federal e municípios estabeleçam normas complementares para adequar a lei às peculiaridades locais. Por isso, a leitura de um terreno passa obrigatoriamente pelo plano diretor, pela lei de parcelamento e pela lei de uso e ocupação do solo do município.
O plano diretor é obrigatório, pelo art. 41 do Estatuto da Cidade, para cidades com mais de 20 mil habitantes, integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, de áreas de especial interesse turístico, entre outros casos. É nele, e nas leis que dele derivam, que se encontram a zona do terreno, o lote mínimo efetivo, os percentuais de doação de áreas públicas exigidos localmente, recuos, taxa de ocupação e coeficientes.
Também importa saber se o estado tem papel no processo. O art. 13 atribui aos estados disciplinar a aprovação municipal quando o loteamento está em área de interesse especial, como proteção de mananciais ou patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico; em área limítrofe de município ou que pertença a mais de um, em regiões metropolitanas ou aglomerações urbanas; ou quando abrange área superior a 1.000.000 m².
Como pedir as diretrizes da prefeitura?
Antes de projetar, o interessado deve pedir à prefeitura que defina as diretrizes de uso do solo, traçado dos lotes, sistema viário, espaços livres e áreas para equipamentos, como exige o art. 6º. O requerimento vai acompanhado de planta do imóvel com, pelo menos:
- as divisas da gleba;
- as curvas de nível, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
- a localização de cursos d'água, bosques e construções existentes;
- os arruamentos contíguos e os equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou nas adjacências, com as distâncias;
- o tipo de uso predominante pretendido;
- as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Em resposta, pelo art. 7º, a prefeitura indica as vias existentes ou projetadas a respeitar, o traçado básico do sistema viário principal, a localização aproximada das áreas de equipamento e das áreas livres de uso público, as faixas sanitárias e não edificáveis e a zona de uso predominante com os usos compatíveis. As diretrizes vigoram pelo prazo máximo de quatro anos.
As diretrizes costumam mudar o desenho e a conta de lotes vendáveis, porque fixam onde passa a via que não pode ser movida e onde fica a área pública. Pelo art. 8º, municípios com menos de 50 mil habitantes, ou cujo plano diretor já contenha diretrizes de urbanização para a zona, podem dispensar essa fase por lei.
O loteamento precisa de licenciamento ambiental?
Em regra, sim. A Resolução CONAMA nº 237/1997 inclui o parcelamento do solo, no Anexo 1, entre as atividades sujeitas a licenciamento ambiental, que se desdobra em Licença Prévia, Licença de Instalação e Licença de Operação (art. 8º). O mesmo ato exige, no processo, certidão da prefeitura declarando que o local e o tipo de empreendimento estão em conformidade com a legislação de uso e ocupação do solo (art. 10, § 1º).
Quem licencia depende do porte e do impacto. A Lei Complementar nº 140/2011, art. 9º, XIV, atribui ao município o licenciamento de empreendimentos de impacto ambiental de âmbito local, conforme tipologia definida pelo conselho estadual de meio ambiente. Projetos urbanísticos acima de 100 hectares, ou em áreas de relevante interesse ambiental, estão na lista de atividades que dependem de estudo de impacto ambiental e RIMA na Resolução CONAMA nº 1/1986, art. 2º, XV.
Um roteiro de verificação
- Matrícula atualizada e área registrada da gleba.
- Perímetro urbano, macrozoneamento e zona do plano diretor.
- Lote mínimo, testada, usos e coeficientes da lei de uso e ocupação.
- Vedações do art. 3º e cadastro de áreas de risco.
- Anuência estadual pelo art. 13, quando couber.
- Pedido de diretrizes e consulta ao órgão ambiental.
Só depois desse caminho é possível dizer, com documento, quantos lotes o terreno comporta e em que prazo.
Fontes
- Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (texto compilado) · Planalto
- Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), arts. 41 e 42-B · Planalto
- Lei Complementar nº 140, de 8 de dezembro de 2011, art. 9º · Planalto
- Resolução CONAMA nº 237, de 19 de dezembro de 1997 · CONAMA / MMA
- Resolução CONAMA nº 1, de 23 de janeiro de 1986 · CONAMA / MMA