Como avaliar um terreno antes de comprar: o guia completo
Cinco perguntas, nesta ordem, separam o terreno que vira empreendimento do terreno que vira problema: pode, quanto, de quem, o que trava e para quem.
Avaliar um terreno antes de comprar é responder, na ordem certa, a cinco perguntas: a lei permite o que se pretende fazer ali, quanto da área de fato vira produto, o imóvel está limpo no registro, o que pode atrasar ou encarecer a aprovação e quem compra o que vai ser construído. A ordem importa porque cada resposta pode encerrar a análise antes de se gastar com a seguinte. Este guia organiza o caminho e aponta, em cada etapa, o texto da newsletter que aprofunda o tema.
1. O que a lei permite fazer no terreno?
A primeira pergunta é urbanística. Para parcelar o solo para fins urbanos, a Lei nº 6.766/1979 exige que a área esteja em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica definida pelo plano diretor ou por lei municipal (art. 3º). Quem define uso, tamanho de lote, índices e exigências é o município, por isso a leitura do plano diretor e do zoneamento vem antes de qualquer conta.
O detalhe está em como saber se um terreno pode ser loteado e em Lei 6.766 na prática. Vale também ler a lei zumbi: o Estatuto da Cidade manda revisar o plano diretor ao menos a cada dez anos (art. 40, § 3º), e regra em transição muda o que o terreno vale. E lembre que vocação não é zoneamento: a lei diz o que pode, a demanda diz o que vende.
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2. Quanto do terreno vira produto?
A área da escritura não é a área vendável. Saem do total as áreas públicas que a lei municipal exige, o sistema viário, as faixas não edificáveis e as áreas de preservação. O Código Florestal define as Áreas de Preservação Permanente ao longo de cursos d'água, em nascentes e em encostas (art. 4º), e a Lei 6.766 veda parcelar terreno com declividade igual ou superior a 30% sem atender às exigências das autoridades (art. 3º, parágrafo único, III).
Leia área líquida não é área bruta, APP em terreno urbano: o que diz a lei e, para não descartar terreno cedo demais, declividade não inviabiliza terreno e APP é ativo, não custo.
3. O imóvel está limpo no registro?
Terreno com problema dominial não se aprova, não se financia e não se vende em lotes. A matrícula no registro de imóveis, regida pela Lei de Registros Públicos, mostra quem é o dono, os ônus, as averbações e a descrição do perímetro. Em área rural ou de expansão, entram também a certificação do georreferenciamento no SIGEF e o Cadastro Ambiental Rural.
O passo a passo está em o que verificar na matrícula antes de comprar terreno e em SIGEF, CAR e georreferenciamento. E desconfie do desconto: terreno barato é caro quando o preço baixo esconde um passivo.
4. Que produto faz sentido: loteamento, condomínio ou incorporação?
A mesma área pode virar loteamento aberto, loteamento de acesso controlado, condomínio de lotes ou incorporação vertical, e cada caminho tem regra, custo e comprador diferentes. Confundir os instrumentos jurídicos custa caro depois, na aprovação ou na venda.
Compare em loteamento aberto ou condomínio fechado, entenda o que é condomínio de lotes e por que condomínio horizontal não é loteamento com muro.
5. O negócio fecha?
Só depois das quatro respostas anteriores a conta financeira tem base. O estudo de viabilidade cruza preço praticado na praça, velocidade de venda, custo de urbanização e de obra, prazo de aprovação e estrutura de capital. Dois cuidados evitam os erros mais comuns: tratar o VGV como receita e avaliar o terreno pela média da cidade em vez da realidade do bairro.
Veja o que um estudo de viabilidade de terreno responde, VGV não é receita, terreno não é metro quadrado vezes real e por que o Brasil não tem índice de preço de terra. Para o momento do mercado, acompanhe juros e crédito em Selic e crédito imobiliário e o efeito da reforma tributária no mercado imobiliário.
Resumo: a ordem que economiza dinheiro
- Pode? Zoneamento, plano diretor e Lei 6.766 antes de qualquer conta.
- Quanto? Área líquida depois de áreas públicas, viário, APP e declividade.
- De quem? Matrícula, ônus, SIGEF e CAR antes do sinal.
- Qual produto? Loteamento, condomínio ou incorporação, cada um com sua regra.
- Fecha? Viabilidade com preço do bairro, velocidade de venda e prazo real.