Condomínio horizontal não é loteamento com muro

Quatro perguntas que mudam de resposta

Quando o formato é escolhido pelo marketing, quatro perguntas recebem respostas erradas, e cada uma vira um passivo diferente.

• Quem é dono da rua. No loteamento, o município, desde o registro. No condomínio de lotes, os condôminos. Quem promete exclusividade sobre uma rua que é pública promete algo que não controla.
• Quem paga a manutenção. No condomínio, o dever de contribuir decorre do próprio Código Civil, na proporção da fração ideal, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.336, I). No loteamento, a cobrança da associação depende de adesão ou de ato constitutivo registrado. O Supremo Tribunal Federal fixou no Tema 492, em 18/12/2020, que é inconstitucional cobrar taxa de manutenção de proprietário não associado até a Lei nº 13.465/2017 ou lei municipal anterior que discipline o tema.
• O que o comprador adquire. No loteamento, um lote autônomo, com matrícula própria, de frente para uma rua pública. No condomínio, uma unidade autônoma acompanhada de fração ideal sobre vias, portaria e lazer. São patrimônios diferentes, com direitos diferentes sobre o mesmo cenário.
• O que acontece com o muro. No loteamento, ele cerca bens que já não pertencem ao empreendedor nem aos moradores. Mesmo no condomínio, a Lei 6.766 admite que o poder público institua restrições à construção de muros e servidões de passagem (art. 4º, § 4º). Muro não é atributo garantido em nenhum dos dois formatos; é algo que a legislação municipal autoriza ou não.

Um exemplo que se repete

Uma gleba urbana é aprovada como loteamento, porque o rito era conhecido e a lei municipal não tratava de condomínio de lotes. O lançamento vende segurança: guarita, muro, regulamento interno com regras de obra e de uso das áreas de lazer. Nos primeiros anos, a adesão à associação é alta e o modelo funciona.

Com a revenda dos lotes, entram proprietários que não assinaram nada. A associação depende da contribuição deles para pagar portaria, limpeza e manutenção de áreas que, juridicamente, são do município. Se o ato constitutivo não estiver registrado, a cobrança desses novos titulares fica exposta à tese do Supremo. Se não houver ato municipal regulando o controle de acesso, a própria guarita fica sem base legal. O regulamento de obras, que no condomínio teria força de convenção, no loteamento depende de outros instrumentos, como as restrições do contrato e do registro.

Nada disso aparece na planilha de lançamento. Aparece na assembleia, no inadimplemento e, às vezes, na ação judicial. E o comprador que pagou prêmio por exclusividade descobre que comprou um lote de frente para uma rua pública com portaria.

Por que a escolha vem antes do desenho

O erro não está em escolher loteamento. Para muitas glebas, ele é o único formato que a lei municipal admite, ou o mais adequado ao tamanho da área e à malha urbana do entorno. O erro está em escolher um formato e vender os atributos do outro.

Cada instrumento traz um pacote coerente. O loteamento entrega áreas ao município, integra-se à cidade e vende lotes autônomos; a manutenção do que é público tende a ser pública, e o que a associação fizer além disso depende de adesão e de registro. O condomínio de lotes segue, no que couber, o regime do condomínio edilício e o da incorporação imobiliária, com o empreendedor equiparado ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários e responsável por toda a infraestrutura (Código Civil, art. 1.358-A, §§ 2º e 3º); em troca, as áreas comuns permanecem privadas e o rateio tem base legal.

Misturar os pacotes é prometer a renda de um com o risco do outro.

A regra prática

Antes de definir tabela, campanha ou regulamento, a pergunta é qual instrumento a lei municipal da zona admite e o que esse instrumento permite prometer. Se a resposta for loteamento, o produto precisa ser bom com a rua pública e sem depender de cancela. Se for condomínio de lotes, o custo de infraestrutura e de incorporação precisa estar na conta desde o primeiro estudo. Em qualquer dos casos, o atributo anunciado tem de caber no instrumento registrado.

No empreendimento que está sobre a mesa hoje, a segurança e a exclusividade que vão aparecer no material de venda estão garantidas pela matrícula, ou só pelo muro?