Condomínio de lotes: o que é e como funciona
Condomínio de lotes é o empreendimento em que cada lote é unidade autônoma e vias e áreas de lazer são propriedade comum dos condôminos, regido pelo art. 1.358-A do Código Civil e pela lei municipal.
Condomínio de lotes é a forma de empreendimento horizontal em que o terreno é dividido em lotes de propriedade exclusiva de cada comprador e em partes de propriedade comum de todos, como vias internas, portaria e áreas de lazer. A figura foi criada pela Lei nº 13.465/2017, que inseriu o art. 1.358-A no Código Civil. Diferente do loteamento, nada é transferido ao município: o que é comum continua privado, e por isso o acesso pode ser restrito.
O que diz o art. 1.358-A do Código Civil?
Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Código Civil, art. 1.358-A, caput (incluído pela Lei nº 13.465/2017)
O artigo tem três parágrafos, e cada um tem efeito prático:
- Fração ideal flexível (§ 1º): a fração de cada condômino pode ser proporcional à área do solo da unidade, ao seu potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. É essa fração que, em regra, define o rateio das despesas comuns.
- Regras aplicáveis (§ 2º, na redação da Lei nº 14.382/2022): aplica-se ao condomínio de lotes, no que couber, o regime do condomínio edilício previsto no Código Civil, respeitada a legislação urbanística, e o regime das incorporações imobiliárias da Lei nº 4.591/1964, equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários.
- Infraestrutura por conta do empreendedor (§ 3º): para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura fica a cargo do empreendedor.
A Lei 6.766/1979 foi ajustada para conversar com o Código Civil. Seu art. 2º, § 7º, passou a admitir que o lote seja constituído como imóvel autônomo ou como unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
Como funciona um condomínio de lotes na prática?
Como o regime do condomínio edilício se aplica no que couber, o empreendimento é instituído por ato registrado no Registro de Imóveis, com discriminação das unidades exclusivas e das partes comuns, fração ideal de cada unidade e destinação, como prevê o art. 1.332 do Código Civil. A convenção deve ser subscrita por titulares de no mínimo dois terços das frações ideais e passa a obrigar todos os titulares e possuidores (art. 1.333).
Dessa estrutura decorrem as características que o mercado associa ao produto:
- o condômino tem o dever de contribuir para as despesas comuns na proporção da fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I, do Código Civil);
- vias, praças e áreas de lazer internas são propriedade comum e mantidas pelos condôminos, não pelo município;
- a convenção e o regimento interno disciplinam uso das áreas comuns, regras construtivas internas e sanções;
- a venda das unidades segue o regime da incorporação imobiliária, com o empreendedor equiparado ao incorporador nos aspectos civis e registrários.
A lei também prevê contrapartidas públicas. Pelo art. 4º, § 4º, da Lei 6.766, nos lotes integrantes de condomínio de lotes podem ser instituídas limitações administrativas e direitos reais em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.
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Qual a diferença entre condomínio de lotes e loteamento fechado?
A expressão loteamento fechado é usada no mercado, mas a lei federal trata de outra figura: o loteamento de acesso controlado, também criado pela Lei 13.465/2017.
Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
Lei nº 6.766/1979, art. 2º, § 8º (incluído pela Lei nº 13.465/2017)
O loteamento de acesso controlado continua sendo um loteamento. Vias, praças e áreas de equipamentos passam ao domínio do município com o registro, como determina o art. 22 da Lei 6.766. A portaria pode identificar e cadastrar quem entra, mas não pode impedir o acesso de quem se identifica. As diferenças principais:
- Propriedade das vias e áreas livres: no condomínio de lotes, comum dos condôminos; no loteamento de acesso controlado, pública, do município.
- Controle de acesso: no condomínio, decorre da propriedade privada das partes comuns; no loteamento, depende de ato do poder público municipal e não pode barrar não residentes identificados.
- Unidade vendida: no condomínio, unidade autônoma com fração ideal; no loteamento, lote autônomo com matrícula própria.
- Manutenção: no condomínio, pela contribuição condominial prevista no Código Civil; no loteamento, por associação de proprietários ou moradores, com cotização na forma de seus atos constitutivos (art. 36-A da Lei 6.766).
- Regime de venda: no condomínio, o da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964); no loteamento, o registro do loteamento e o contrato padrão da Lei 6.766.
A associação de um loteamento pode cobrar taxa de quem não é associado?
É a dúvida mais frequente sobre loteamentos com portaria. O Supremo Tribunal Federal fixou tese no Tema 492 da repercussão geral (RE 695.911, julgado em 18/12/2020): é inconstitucional a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento urbano a proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de lei municipal anterior que discipline a questão. A partir dela, a cobrança é possível em loteamentos de acesso controlado para quem, já possuindo lote, adere ao ato constitutivo da associação, e para novos adquirentes, desde que esse ato esteja registrado no Registro de Imóveis.
No condomínio de lotes essa discussão não existe nos mesmos termos: a obrigação de contribuir decorre do próprio Código Civil e da convenção registrada.
Qual é o papel da lei municipal?
Decisivo. O Código Civil cria a figura, mas o § 2º do art. 1.358-A manda respeitar a legislação urbanística, e o art. 1º, parágrafo único, da Lei 6.766 permite que municípios estabeleçam normas complementares de parcelamento. Por isso, os pontos a conferir na lei municipal antes de desenhar o produto são:
- em quais zonas o condomínio de lotes é admitido;
- área máxima da gleba ou do empreendimento e extensão máxima de muros contínuos;
- se haverá, e em que percentual, doação de áreas públicas fora do perímetro fechado;
- dimensões mínimas dos lotes e parâmetros de ocupação aplicáveis a cada unidade;
- exigências de vias de conexão externas para não interromper a malha urbana;
- o rito de aprovação e as obras de infraestrutura exigidas.
No loteamento de acesso controlado, a dependência é ainda maior: sem o ato municipal que regulamenta o controle de acesso, previsto no art. 2º, § 8º, a portaria não tem base legal.
Os requisitos gerais de localização continuam valendo para os dois formatos: o terreno precisa estar em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica e fora das vedações do art. 3º da Lei 6.766, como áreas sujeitas a inundação ou com declividade igual ou superior a 30% sem atendimento às exigências das autoridades.
Quando cada formato faz sentido?
A escolha não é só comercial. Ela muda quem é dono das vias, quem paga a manutenção, como se dá a venda e o que o município exige em troca. Antes de definir o produto, é preciso ler a lei municipal da zona: se ela admite o condomínio de lotes, com que limites, e se o município já editou o ato que regulamenta o controle de acesso em loteamentos. É essa leitura, e não a preferência do mercado, que define o formato possível para cada terreno.
Fontes
- Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil, texto compilado), arts. 1.332, 1.333, 1.336 e 1.358-A · Planalto
- Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 · Planalto
- Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (texto compilado) · Planalto
- Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 · Planalto
- Tema 492 do STF: cobrança por associação de taxa de manutenção de loteamento de proprietário não associado · TJMG / STF