APP é ativo, não custo
Quem enxerga a Área de Preservação Permanente só como área perdida entrega produto comum; a literatura de preços hedônicos mostra que a área verde preservada é parte do que o comprador paga.
A Área de Preservação Permanente não é o pedaço do terreno que se perde. Em muitos empreendimentos, é o pedaço que vende os outros. Tratá-la apenas como subtração de área produz exatamente o que o mercado já tem em excesso: lotes iguais, voltados para ruas iguais, com a mata escondida atrás dos muros de fundo.
Como o mercado costuma pensar
A conta começa pelo desconto, e com razão. A faixa marginal de um córrego, o raio de uma nascente ou uma encosta protegida saem da área útil antes de qualquer cálculo de lotes, e o preço da gleba deve ser discutido sobre o que sobra. O detalhe legal dessas faixas está no guia sobre APP em terreno urbano.
O problema é o que vem depois do desconto. Feita a subtração, a APP costuma ser tratada como resíduo: cercada, empurrada para o fundo dos lotes menos valorizados, sem acesso, sem desenho e sem papel no produto. O raciocínio é que a área já foi perdida, e qualquer investimento nela é custo adicional sobre um prejuízo.
O que os estudos mostram
A economia urbana mede há décadas quanto o comprador paga pela proximidade de áreas verdes, usando o método de preços hedônicos, que separa o preço de um imóvel no valor implícito de cada atributo. Os resultados apontam na mesma direção.
Em São Paulo, Hermann e Haddad estimaram uma equação hedônica com dados do mercado de aluguéis do município e concluíram que a presença de áreas verdes valoriza o imóvel residencial, assim como a proximidade de estações de trem e o zoneamento estritamente residencial, enquanto a criminalidade reduz o valor. No modelo, cada ponto percentual a mais de área verde sobre a área urbana aumentava o aluguel em aproximadamente R$ 4,50, em valores da época, com significância a 1% (Estudos Econômicos, USP, v. 35, n. 2, 2005).
Em Brasília, uma dissertação de mestrado da Universidade de Brasília aplicou índices hedônicos ao entorno do Parque Olhos D'Água e concluiu que o parque teve importância econômica na valorização dos imóveis das quadras adjacentes e que os benefícios gerados foram maiores que o custo de implantação (Santarlacci, UnB, 2013). O próprio autor registra que parte da valorização observada pode ter vindo de novos prédios na área, o que o modelo não permitia separar.
A referência internacional mais citada é a revisão de John Crompton, da Texas A&M, sobre cerca de 30 estudos empíricos nos Estados Unidos (Journal of Leisure Research, v. 33, n. 1, 2001). Só cinco não confirmaram o efeito de valorização por proximidade, e a revisão aponta possíveis falhas metodológicas neles. A conclusão propõe, como ponto de partida, um impacto positivo de 20% sobre imóveis lindeiros ou de frente para uma área de parque de uso passivo.
If it is a heavily used park incorporating such recreation facilities as athletic fields or a swimming pool, then the proximate value increment may be minimal on abutting properties but may reach 10% on properties two or three blocks away.
Crompton, J. L. The Impact of Parks on Property Values: A Review of the Empirical Evidence. Journal of Leisure Research, 2001, v. 33, n. 1
O detalhe importa para quem tem APP. O que valoriza o lindeiro, segundo a revisão, é a área verde de uso passivo, grande e bem mantida. É justamente o perfil que a lei impõe à APP. A mesma revisão observa que o efeito é forte até cerca de 500 pés, pouco mais de 150 metros, e que em parques maiores se estende mais.
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O que a lei permite fazer com a área
Valorizar a APP não significa ocupá-la. O art. 8º do Código Florestal só admite intervenção ou supressão de vegetação nativa nas hipóteses de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental previstas na lei. Entre as atividades de baixo impacto, o art. 3º, X, "c", lista a implantação de trilhas para o desenvolvimento do ecoturismo. Entre as de interesse social, o art. 3º, IX, "c", inclui infraestrutura pública destinada a esportes, lazer e atividades educacionais e culturais ao ar livre em áreas urbanas e rurais consolidadas, observadas as condições da lei.
O mesmo Código define área verde urbana como espaço, público ou privado, com predomínio de vegetação, indisponível para moradia e destinado a recreação, lazer, melhoria da qualidade ambiental, proteção dos recursos hídricos e da paisagem (art. 3º, XX). Cada intervenção depende de enquadramento e de licença, mas o espaço para desenho existe. O que não existe é motivo para tratar a faixa como fundo de quintal.
Dois desenhos para a mesma gleba
Uma gleba urbana é atravessada por um córrego com faixa de proteção dos dois lados. No primeiro desenho, a via principal corre pelo meio da área útil e os lotes se distribuem em quadras regulares. Os que encostam na faixa recebem a mata pelos fundos, separada por muro. A APP vira uma tira cercada que ninguém vê da rua e que ninguém usa. Esses lotes tendem a ser os mais difíceis de vender, porque têm fundo para uma área sem manutenção.
No segundo desenho, uma via de baixa velocidade acompanha a borda da faixa, e os lotes ficam do outro lado, de frente para a mata. A margem recebe trilha, pontos de contemplação e manejo da vegetação, dentro do que o licenciamento admitir. A área preservada passa a ser a paisagem do endereço, e os lotes de frente para ela deixam de ser residuais. A área líquida pode ser a mesma nos dois casos. O produto não é.
O segundo desenho custa mais: via a mais, manutenção, projeto de paisagem, gestão da área. A pergunta é se esse custo cabe na diferença de preço que a proximidade da área verde sustenta na praça específica, e essa resposta depende de pesquisa de mercado local, não de média internacional.
A regra prática
A APP deve ser descontada da área útil e incorporada ao produto. As duas coisas não se excluem. O desconto define quanto vale a gleba; o desenho define quanto vale cada lote. Começar o traçado pela área protegida, e não terminar nela, costuma ser a diferença entre um empreendimento com endereço e um empreendimento com sobra.
No terreno em análise, a área de preservação está sendo desenhada como paisagem de quem compra, ou como fundo de quem sobrou?
Fontes
- Hermann, B. M.; Haddad, E. A. Mercado imobiliário e amenidades urbanas: a view through the window. Estudos Econômicos, v. 35, n. 2, p. 237-269, 2005 · Estudos Econômicos / FEA-USP
- Santarlacci, A. de S. Externalidades positivas geradas pelo Parque Olhos D'Água ao mercado imobiliário por meio de índices hedônicos. Dissertação de Mestrado, 2013 · Universidade de Brasília
- Crompton, J. L. The Impact of Parks on Property Values: A Review of the Empirical Evidence. Journal of Leisure Research, v. 33, n. 1, p. 1-31, 2001 · National Recreation and Park Association
- Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012 (Código Florestal), arts. 3º e 8º · Planalto