Área líquida não é área bruta: o hectare que não vira lote

Uma gleba de 20 hectares não tem 20 hectares de produto. Tem 20 hectares de matrícula. A parte que de fato vira lote vendável é outra conta, menor, e é ela que deveria formar o preço. Comprar terra pela área bruta é pagar pelo leito da rua, pela praça que será doada e pela margem do córrego que ninguém poderá ocupar.

Como o mercado costuma precificar a gleba

O hábito mais comum na negociação de terra é o preço por hectare ou por metro quadrado de área total. O vendedor anuncia a área da matrícula, compara com outra gleba da região, e o número parece objetivo. O problema é que duas glebas com a mesma área bruta podem ter aproveitamentos muito diferentes, e o preço por hectare bruto esconde essa diferença em vez de revelá-la.

A distância entre a área bruta e a área líquida não é uma escolha de projeto. Boa parte dela é imposta por lei, antes de o primeiro traço ser desenhado.

O que a lei tira da gleba

A Lei nº 6.766/1979, que rege o parcelamento do solo urbano, determina no art. 4º, inciso I, que as áreas de circulação, de equipamentos urbanos e comunitários e os espaços livres de uso público sejam proporcionais à densidade prevista para a zona. O § 1º do mesmo artigo entrega ao município a definição dos índices:

A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.

Lei nº 6.766/1979, art. 4º, § 1º (redação da Lei nº 9.785/1999)

Até 1999, a régua era federal. A redação original do mesmo § 1º dizia que a percentagem de áreas públicas não poderia ser inferior a 35% da gleba, salvo loteamentos industriais com lotes acima de 15.000 m². A Lei nº 9.785/1999 transferiu a definição para a lei municipal. O piso nacional saiu do texto, mas a lógica ficou: rua, praça e área institucional saem da gleba. E, pelo art. 22 da Lei 6.766, passam ao domínio do município na data do registro do loteamento.

Sobre isso se somam as restrições que não dependem da vontade do município:

• APP de curso d'água: o art. 4º do Código Florestal, Lei nº 12.651/2012, protege faixa mínima de 30 metros de cada lado para rios com menos de 10 metros de largura, e raio de 50 metros no entorno de nascentes, em zona rural ou urbana. A exceção para área urbana consolidada depende de lei municipal específica (detalhes em APP em terreno urbano);
• faixas não edificáveis: a Lei 6.766 exige faixa mínima de 15 metros de cada lado ao longo da faixa de domínio das ferrovias (art. 4º, III-A) e de rodovias, esta redutível por lei municipal até 5 metros (art. 4º, III). O art. 5º ainda permite à prefeitura exigir faixa para equipamentos urbanos, como redes de água, esgoto e drenagem;
• terreno que não pode ser parcelado: o parágrafo único do art. 3º veda o parcelamento em áreas alagadiças antes de assegurar o escoamento das águas e em declividade igual ou superior a 30%, salvo exigências específicas das autoridades.
• sistema viário: as vias precisam se articular com as vias oficiais adjacentes e se harmonizar com a topografia (art. 4º, IV). Em terreno acidentado, o traçado que obedece ao relevo consome mais área por lote.