Lei 6.766 na prática: como funciona o parcelamento do solo

Qual é o prazo para registrar o loteamento?

É curto e tem sanção. O art. 18 determina:

Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação

Lei nº 6.766/1979, art. 18, caput

O pedido de registro reúne, entre outros documentos: título de propriedade ou certidão da matrícula; histórico dos títulos dos últimos 20 anos; certidões negativas de tributos e de ações reais; certidões em nome do loteador (protestos por 5 anos, pela Lei nº 14.382/2022, ações cíveis e penais por 10 anos); o ato de aprovação com o termo de verificação das obras ou cronograma com garantia; e o contrato padrão de venda.

Com a documentação em ordem, o registrador publica edital em três dias consecutivos, e o pedido pode ser impugnado em 15 dias corridos contados da última publicação (art. 19). Sem impugnação, o registro é feito. A partir dele, vias, praças, espaços livres e áreas de equipamentos passam a integrar o domínio do município (art. 22).

Antes do registro, a venda é proibida. O art. 37 veda vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado, e o art. 38 autoriza o comprador a suspender o pagamento das prestações se verificar que o loteamento não está registrado ou regularmente executado.

Quais são os crimes do art. 50?

O art. 50 define como crime contra a Administração Pública:

• dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com a lei e as normas estaduais e municipais;
• fazê-lo sem observar as determinações do ato administrativo de licença;
• fazer ou veicular, em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público, afirmação falsa sobre a legalidade do loteamento, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

A pena é de reclusão de 1 a 4 anos e multa. O crime é qualificado, com reclusão de 1 a 5 anos, quando cometido por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou qualquer instrumento que manifeste intenção de vender lote não registrado, ou quando não há título legítimo de propriedade. O art. 51 estende as penas a quem concorre para o crime, em especial mandatários, diretores e gerentes, e o art. 52 pune com detenção de 1 a 2 anos quem registra loteamento não aprovado ou contrato de venda de loteamento não registrado.

O ponto que mais surpreende: a reserva de lote e o material de pré-lançamento entram na hipótese qualificada se o loteamento ainda não estiver registrado.

O que mudou com a Lei 13.465/2017?

A Lei nº 13.465/2017, conhecida pela regularização fundiária urbana, também alterou a 6.766 em seu art. 78. As mudanças centrais:

• o lote pode ser imóvel autônomo ou unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes (art. 2º, § 7º), figura que a mesma lei inseriu no Código Civil como art. 1.358-A;
• criou o loteamento de acesso controlado, cujo controle de acesso é regulamentado por ato do poder público municipal, vedado impedir o acesso de pedestres ou condutores não residentes devidamente identificados ou cadastrados (art. 2º, § 8º);
• permitiu instituir, nos condomínios de lotes, limitações administrativas e direitos reais em benefício do poder público, da população e da paisagem urbana, como servidões de passagem e restrições à construção de muros (art. 4º, § 4º);
• equiparou as associações de proprietários ou moradores de loteamentos, sem fins lucrativos, à atividade de administração de imóveis, com cotização na forma de seus atos constitutivos (art. 36-A).

Quais outras leis alteraram a 6.766?

O texto compilado no Planalto registra várias alterações posteriores, todas em vigor:

• Lei nº 13.786/2018 (distrato): exige quadro-resumo no início dos contratos (art. 26-A) e regula a restituição em caso de resolução por culpa do adquirente (art. 32-A), permitindo descontar, entre outros itens, fruição de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato e cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10%, com devolução em até 12 parcelas mensais.
• Lei nº 13.913/2019: faixa não edificável ao longo das rodovias de no mínimo 15 metros de cada lado, que pode ser reduzida por lei municipal ou distrital até 5 metros (art. 4º, III).
• Lei nº 14.118/2021: define quem pode ser empreendedor do parcelamento, incluindo compromissário comprador com anuência do proprietário e parceiro contratado em regime de obrigação solidária, com contrato averbado na matrícula (art. 2º-A); cronograma de obras de até quatro anos, prorrogáveis por mais quatro (art. 18, V).
• Lei nº 14.285/2021: separa a faixa de 15 metros das ferrovias (art. 4º, III-A) e remete as faixas marginais de cursos d'água em área urbana consolidada à lei municipal ou distrital, com diagnóstico socioambiental (art. 4º, III-B).
• Lei nº 14.382/2022: certidão de protestos reduzida a cinco anos, certidão da situação jurídica atualizada do imóvel e substituição de certidões por demonstrações da CVM para companhias abertas (art. 18); edital de três dias e impugnação em 15 dias (art. 19).
• Lei nº 14.620/2023: cria o patrimônio de afetação opcional para loteamentos (arts. 18-A a 18-F), que separa terreno e infraestrutura do patrimônio do loteador e os protege dos efeitos de falência; permite ao município registrar áreas públicas de parcelamento implantado e não registrado (art. 22).
• Lei nº 14.711/2023: o mesmo imóvel pode garantir ao município a execução das obras e créditos de financiamento à produção do lote urbanizado (art. 18, § 8º).

Para quem estrutura um loteamento, o efeito conjunto é claro: há mais formatos de produto, mais instrumentos de financiamento e regras mais objetivas de distrato, mas a espinha dorsal de 1979 continua a mesma. Sem diretriz, aprovação e registro no prazo, não há lote para vender.