Terreno não é metro quadrado vezes real
Terra vale pela vocação, pelo tempo até a certeza e pela certeza em si. O preço por metro quadrado é a última variável da conta, não a primeira.
Terreno é vocação multiplicada por tempo multiplicada por certeza. O preço por metro quadrado vem por último. Quem começa pelo preço está respondendo a pergunta errada com muita precisão.
Como o mercado costuma avaliar terra
A conversa típica sobre terreno começa e termina num número: quanto custa o metro quadrado na região. O vendedor ancora na média que ouviu, o comprador compara com outra área que viu na semana anterior, e a negociação gira em torno de dez ou quinze por cento para cima ou para baixo. A premissa escondida é que terra é mercadoria homogênea, como saca de grão, e que a diferença entre duas áreas cabe num ajuste de preço.
Não cabe. Dois terrenos com o mesmo preço por metro quadrado podem estar a anos de distância um do outro em prazo de aprovação, e a produtos diferentes em vocação. Um pode ser loteado amanhã; o outro depende de uma lei que ainda não existe. O metro quadrado é a unidade de medida do terreno, não do negócio.
O tempo está escrito na lei, não no anúncio
O tempo até a certeza tem base legal. A Lei nº 6.766/1979, que rege o parcelamento do solo urbano, só admite loteamento em área definida como urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica pelo plano diretor ou por lei municipal.
Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.
Lei nº 6.766/1979, art. 3º
Uma gleba do lado de fora dessa linha não é um terreno mais barato; é um terreno que depende de uma decisão legislativa para existir como produto urbano. A diferença entre as duas não é de preço, é de calendário e de probabilidade.
Mesmo dentro do perímetro, o relógio corre. A mesma lei manda que o município fixe prazo para aprovar ou rejeitar o projeto e, quando a lei local é omissa, estabelece noventa dias para a aprovação ou rejeição e sessenta dias para aceitar ou recusar as obras (art. 16, § 2º). Esgotado o prazo sem manifestação, o projeto é considerado rejeitado, e não aprovado (art. 16, § 1º). Depois de aprovado, o loteador tem 180 dias para levar o projeto a registro, sob pena de caducidade (art. 18). Cada etapa é uma janela em que o capital fica parado e o risco continua aberto.
Continue a leitura.
Cadastre-se uma vez e leia todas as matérias da newsletter, com as fontes completas.
A restrição não rebaixa o terreno, ela seleciona o comprador
A leitura comum de uma restrição é a de um desconto. Declividade alta, faixa de proteção, área alagável: tudo vira argumento para baixar o preço. A lei de parcelamento proíbe lotear terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo exigências específicas das autoridades competentes, e terrenos alagadiços antes de assegurado o escoamento das águas (art. 3º, parágrafo único). O Código Florestal define faixas de preservação em torno de cursos d’água, em zonas rurais ou urbanas (art. 4º).
Nenhuma dessas regras diz quanto o terreno vale. Elas dizem o que pode ser feito em cada parte dele. Para quem sabe ler, uma encosta pode ser o lote de vista que sustenta o preço do empreendimento inteiro, e uma faixa de preservação pode ser o parque que o comprador de alto padrão paga para ter na porta. Para quem não sabe, as mesmas restrições são um passivo. A restrição não muda o valor do terreno; muda quem consegue extrair esse valor. Por isso ela elimina compradores, e não preço.
Quem quer se aprofundar no tema da preservação em área urbana encontra o detalhe em APP em terreno urbano: o que diz a lei.
O empreendimento mora no bairro, não no município
O segundo erro é de escala. A referência de preço mais citada do país, o Índice FipeZAP, acompanha preços de imóveis residenciais em 56 cidades a partir de anúncios na internet, e abre os resultados por cidade e por número de dormitórios. É um bom termômetro de cidade e de unidade construída. Não foi feito para dizer quanto vale uma gleba.
Considere, como hipótese, uma cidade média com renda domiciliar mediana modesta. Dentro dela há, quase sempre, um conjunto de bairros onde se concentra a renda alta, onde estão as escolas particulares, os clubes e os condomínios fechados. Um terreno ao lado desse conjunto e outro do lado oposto da cidade recebem o mesmo rótulo: estão no mesmo município. A média municipal de renda ou de preço descreve uma cidade que não existe em nenhum dos dois endereços. O comprador do produto de alto valor não compra a média; compra a vizinhança.
Avaliar terra pela média da cidade é como avaliar um restaurante pela média de preço do país. O número está correto e não serve para a decisão.
Um exemplo genérico
Duas glebas de área parecida, na mesma cidade, com o mesmo preço pedido. A primeira está dentro da zona de expansão urbana, tem acesso por via oficial e matrícula limpa. A segunda está a poucos quilômetros, ainda em zona rural, com um córrego cortando o miolo e uma servidão de passagem não averbada. No anúncio, as duas valem o mesmo. Na prática, a primeira oferece uma sequência curta de decisões: projeto, aprovação, registro, obra. A segunda oferece uma sequência longa, condicionada a uma lei de perímetro, a um acordo de acesso e a uma leitura ambiental que pode reduzir a área vendável.
Quem paga o mesmo pelas duas não fez um bom negócio numa e um mau negócio na outra. Pagou o mesmo por duas coisas diferentes, e só vai descobrir a diferença com o tempo, que é justamente a variável que não entrou no preço. As perguntas que separam uma gleba da outra estão em como saber se um terreno pode ser loteado e em o que verificar na matrícula antes de comprar.
A regra prática
Não se compra metro quadrado. Compra-se a sequência de decisões que o terreno permite e o tempo até que cada uma delas vire certeza. A ordem das perguntas importa: primeiro, o que este terreno pode ser e para quem; depois, quanto tempo leva para isso estar garantido em lei, em registro e em mercado; por último, quanto vale pagar hoje por esse resultado futuro. O preço por metro quadrado é a resposta da terceira pergunta, e só faz sentido depois das duas primeiras. Um estudo de viabilidade bem feito chega ao preço por esse caminho, e não pelo contrário.
Na última área que chegou à sua mesa, o primeiro número discutido foi o preço por metro quadrado ou o prazo até a certeza?