Reforma tributária: 31 de dezembro fixa o redutor de cada imóvel
Pela LC 214/2025 e pelo regulamento da CBS, o valor que vai abater o IBS e a CBS na venda de terrenos e lotes é constituído na virada de 2026 para 2027.
Faltam menos de três meses para a data que define quanto cada imóvel de empresa vai poder abater de IBS e CBS quando for vendido. O Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026, que regulamenta a CBS, repete a regra da Lei Complementar nº 214/2025: o redutor de ajuste de imóveis que o contribuinte do regime regular já possui é constituído em 31 de dezembro de 2026. A partir de 1º de janeiro de 2027, esse valor fica vinculado a cada imóvel e só serve para reduzir a base de cálculo na alienação.
Como o valor inicial é definido
O art. 258 da LC 214/2025, com redação dada pela LC nº 227/2026, separa três situações:
- Imóvel de propriedade do contribuinte em 31/12/2026: valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção, o valor de referência estimado pelo Fisco;
- Imóvel em construção em 31/12/2026: valor de aquisição do imóvel sobre o qual se constrói, mais os custos de produção e despesas diretas adquiridos até essa data, comprovados por documento fiscal idôneo;
- Imóvel adquirido de não contribuinte a partir de 1º/01/2027: valor de aquisição na data da operação.
Se o valor de referência não estiver disponível em 31 de dezembro, o art. 375, § 2º, do decreto permite usar estimativa de valor de mercado por procedimento a ser definido em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS. Se o valor de aquisição declarado não for condizente com o mercado, a autoridade fiscal pode instaurar processo para fixar o valor efetivo.
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O que entra no redutor
Além do valor inicial, o art. 258, § 6º, soma ao redutor o ITBI e o laudêmio pagos na aquisição e as contrapartidas urbanísticas e ambientais exigidas pelo poder público, como outorga onerosa do direito de construir e outorga onerosa de alteração de uso. No loteamento, a lei inclui expressamente as áreas públicas doadas.
o valor correspondente ao percentual destinado a doação de áreas públicas nos termos do art. 22 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, constante do registro do loteamento e de sua matrícula imobiliária, aplicado sobre o valor das operações
Lei Complementar nº 214/2025, art. 258, § 7º, I
Quando a gleba é parcelada, o redutor do imóvel original é repartido entre os lotes na proporção do valor de mercado de cada um ou, se isso não for possível, da área (art. 257, § 6º). Em loteamento por contrato de parceria, ele é aplicado proporcionalmente à participação de cada parceiro (art. 257, § 7º).
Redutor social e alíquota
Na venda de lote residencial por contribuinte do regime regular, o art. 259 permite deduzir ainda um redutor social de R$ 30 mil por lote, atualizado pelo IPCA e usado uma única vez. Para imóvel residencial novo, o valor é de R$ 100 mil. Sobre a base resultante, o art. 261 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS nas operações com bens imóveis.
O que muda para quem tem terreno
Para empresa que detém terra, a documentação reunida até 31 de dezembro passa a ter efeito tributário direto. Escritura e valor de aquisição comprovados, guias de ITBI, contrapartidas pagas e notas fiscais de obra ou de projeto anteriores a 2027 compõem o abatimento futuro. Um valor inicial baixo, seja por documento frágil, seja por aceitar um valor de referência abaixo do mercado, aumenta a base tributável de toda venda posterior, inclusive na revenda a outro contribuinte, para quem o redutor é transferido com o imóvel.
A escolha entre valor de aquisição atualizado e valor de referência é imóvel a imóvel e precisa ser feita com o contador antes da virada do ano. Para o proprietário pessoa física fora do regime regular, a regra não se aplica da mesma forma, mas afeta o preço que um comprador incorporador está disposto a pagar, porque o redutor dele começa pelo valor da compra.